ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
У сторон, заключивших договор, иногда возникают обстоятельства, требующие его
корректировки или даже расторжения. В связи с тем, что сделки с недвижимым
имуществом оформляют в особом порядке, законом предусмотрены определенные
требования к изменению или расторжению договоров, предметом которых является
недвижимость.
Когда допускают изменение или расторжение договора?
Расторжение договора представляет собой досрочное прекращение его действия и
вытекающих из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения
данного документа еще не наступил. Статья 408 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)
предусматривает прекращение исполнения сторонами обязательств по договору. Если
же стороны надлежаще исполнили свои обязательства по договору, то он прекращает
свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном
объеме ставить вопрос о досрочном расторжении договора нельзя. Например, если по
договору дарения даритель уже передал недвижимое имущество одаряемому, то данный
документ считают исполненным и его уже расторгнуть нельзя.
То же самое относится и к изменению договора.
Договор расторгают или изменяют по соглашению сторон, если иное не предусмотрено
законом или самим документом. Изменить или расторгнуть его по требованию одной
из сторон можно на основании судебного решения.
Односторонний отказ от исполнения договора так же, как и одностороннее изменение
его условий, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных
законодательством или упомянутым документом. Так, например, если срок договора
аренды недвижимого имущества не определен, то любая из сторон вправе отказаться
от договора, предупредив другую сторону за три месяца до этого.
Соглашение об изменении или расторжении договора заключают в той же форме, что и
договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в
письменной форме путем составления документа, выражающего его содержание и
подписанного сторонами. Тем же правилам должно подчиняться и соглашение об
изменении или расторжении договора. Кроме того, в соответствии с ГК РФ, если
данный документ изменяют или расторгают по соглашению сторон, то обязательства
считают измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон.
Названный момент определен правилами, установленными для заключения договора.
Как известно, если законом предусмотрена государственная регистрация договора,
то его считают заключенным именно с момента регистрации. Любые дополнительные
соглашения к договору, подлежащему государственной регистрации, также следует
зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Если стороны не достигли соглашения об изменении или расторжении договора, то по
требованию одной стороны он может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Но с таким требованием обращаются только при существенном нарушении договора
другой стороной или же в иных случаях, предусмотренных законами или упомянутым
документом. Существенным признают нарушение договора одной из сторон, которое
влечет для другой стороны ущерб, и она в значительной степени лишается того, на
что была вправе рассчитывать при заключении договора. Так, по договору
пожизненной ренты сам факт неуплаты ренты дает право ее получателю потребовать
расторжения такого документа.
Если договор расторгают или изменяют по причине существенного его нарушения
одной из сторон, то другая сторона вправе потребовать возмещения причиненных
вследствие этого убытков.
Требование об изменении или расторжении договора подают в суд только после того,
как другая сторона откажется изменить или расторгнуть документ во внесудебном
порядке. Также обратиться в суд можно, если другая сторона не дает свой ответ на
предложение изменить или расторгнуть договор в указанный срок, а при отсутствии
упоминания о нем — в тридцатидневный срок.
На практике расторжение или изменение таких договоров, как купля-продажа,
дарение, встречаются реже. Чаще всего изменения или дополнения вносят в договоры
аренды, ипотеки.
Например, в договоре аренды изменения затрагивают порядок и размер оплаты
арендной платы за недвижимое имущество.
Чаще всего расторгают договор аренды, срок действия которого еще не истек. В
соответствии с ГК РФ досрочное его расторжение по требованию арендодателя
возможно по решению суда в случае, если:
• арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества;
• существенно портит имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату;
• не производит капитальный ремонт имущества, если это входит в его обязанность.
По требованию арендатора суд досрочно расторгает договор аренды в случаях,
когда:
• арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает помехи
такому пользованию;
• переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, если только
они не были оговорены арендодателем;
• арендодатель не производит капитальный ремонт (если по договору это входит в
его обязанность);
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается
непригодным к использованию.
Последствия изменения или расторжения договора
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Если
договор расторгнут, то обязательства сторон прекращаются.
С расторжением договора связан один важный момент. Необходимо помнить, что в
данном случае стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено
ими по обязательствам до момента расторжения договора, если иное не установлено
их соглашением или законом. Напомним, что если договор признан недействительным,
то стороны обязаны возвратить все полученное по сделке.
Например, стороны заключили договор купли-продажи квартиры и подали документы на
государственную регистрацию договора. Напомним, что в таком случае
государственной регистрации подлежит договор купли-продажи и переход права
собственности от продавца к покупателю. Документы зарегистрировали органы по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но затем стороны
передумали — решили расторгнуть договор и составили соглашение о его
расторжении. Соглашение было зарегистрировано, и договор считается расторгнутым.
Так как до оформления (регистрации) перехода права собственности на квартиру
дело еще не дошло, то жилплощадь остается в собственности продавца. Если же
сделка частично исполнена (покупатель передал за квартиру часть денег), а
переход права собственности от продавца к покупателю уже зарегистрирован, то
соглашение о расторжении договора само по себе не служит основанием для возврата
предмета договора и регистрации права собственности за прежним собственником —
продавцом. Чтобы при расторжении договора имущество было возвращено продавцу,
необходимо включить в соглашение условие о порядке передачи имущества, а также
зарегистрировать переход права от приобретателя к отчуждателю.
Об этом следует помнить и при расторжении договора по решению суда. Зачастую,
подавая иск о расторжении договора, продавец не заявляет исковые требования о
возврате имущества. В данном случае, если суд удовлетворяет требования истца,
договор подлежит расторжению на основании решения суда. Судьба имущества не
решена, так как истец исковые требования по поводу имущества не заявлял. Чтобы
получить имущество обратно, продавец вынужден подавать иск снова, хотя этот
вопрос решили бы одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.
Так что, подавая иск о расторжении договора, не забудьте в исковом заявлении
потребовать возврата имущества.
Изменить или расторгнуть договор можно до того момента, как он не будет
полностью исполнен. Изменение или расторжение договора допускается по соглашению
сторон, а также по требованию одной стороны, но только на основании решения суда
и если это право предусмотрено законом или договором.
Материалы по подбору и регистрации коммерческой недвижимости и
аренде офисов на сайте компании.
|
